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재개발과 재건축, 언뜻 보면 비슷한 말인 거 같은데 무슨 차이가 있을까요?
부동산에 평소 관심이 없었던 저는 솔직히 재개발과 재건축이 거의 같은 개념이라고 알고 있었어요^^;;;
조금 다른게 있다면 재개발은 주택 건물이 대상이고 재건축은 아파트가 대상이다? 이렇게 얄팍하게만 알고 있었는데요, 오늘은 재개발 재건축의 차이에 대해서 알아봤습니다.
1. 재개발이란?
▶ (재개발의 정의) 재개발사업은 해당지역 기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업, 공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권 활성화 등을 위한 도시환경 개선 사업
- 즉 기존의 주거환경이 열악한 지역을 싹 다 밀고 새롭게 도로, 상하수도, 주택 등을 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는게 재개발이라고 할 수 있겠습니다.
▶ (재개발의 시행주체) 재개발 사업은 토지소유자 등의 조합이 시행하거나 지자체 또는 주택공사 등과 공동시행 할 수 있으며 아래와 같이 우선순위를 가집니다
- (1순위) 토지등의 소유자, 조합
- (2순위) 지자체, 주공, 토공, 지방공사
- (3순위) 민관합동 법인, 부동산신탁회사, 50%이상 토지소유자로서 주민의 추천을 받은 자
▶ (재개발 지정요건) 노후, 불량주택 밀집지역이거나 순환 재개발 시행을 위한 주택건설이 필요한 지역이 재개발 대상 지역이 됩니다.
2. 재건축이란?
▶ (재건축의 정의) 해당 지역 기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
▶ (재건축의 시행 주체) 재건축 조합
▶ (재건축 지정요건) 준공 후 20년이 경과되어 재건축 효용 증가가 예상되는 지역 / 건물이 훼손, 일부멸실되어 안전사고의 우려가 있는 주택 / 재건축이 불가피하다고 시장 등이 인정하는 주택입니다.
3. 재개발 및 재건축 과정
▶ (재개발 및 재건축 추진 절차) 추진 주체마다 조금씩 차이는 있겠으나 대략적으로 아래의 절차로 추진됩니다.
- (1단계: 기본계획 수립) 시도 단위의 광역 자치단체가 향후 재개발이 예상되는 지역을 예고하고 재개발 방향에 대한 기본계획을 수립
- (2단계: 정비계획 수립) 기본계획에 속한 구역, 주민들의 제안에 의해 상정된 지역을 대상으로 구체적인 재개발 계획을 수립하는 단계
- (3단계: 정비구역 지정) 지자체가 정비 계획을 기반으로 본격적으로 재개발 사업이 가능한 지역임을 승인하는 과정
- (4단계: 추진위원회 설립) 재개발 추진의 기초를 다지는 과정으로 향후 조합을 설립하기 위해 필요한 행정절차를 준비하고 정비사업의 전반을 관리하는 업자 선정 단계
* 주민 절반의 동의가 있어야 설립 가능
- (5단계: 조합 설립) 시공사 선정, 건축 계획, 정비사업비 관리 등 재개발 사업 전반을 책임지는 법인을 설립하는 절차로 본격적인 재개발 단계이며 토지 등 소유자 2/3 이상의 동의가 있어야 설립 가능
- (6단계: 사업시행인가) 지자체에서 조합이 제시안 재개발 계획을 검토 및 승인하는 단계
- (7단계: 감정평가, 조합원 분양) 사업시행인가 이후 추가분담금 확정 및 재개발에 동의하는 사람들을 찾는 절차(집주인과 보상가액을 추정하는 작업 등)
- (8단계: 관리처분계획) 사업시행에 소요되는 예산을 정산하는 단계, 재개발 전후의 재산가치를 비교하여 추가부담금 및 반환금 결정
- (9단계: 이주/철거/분양/준공인가/입주 등) 재개발의 마지막 단계로 기존 주거민들 이주 후 주택 철거, 새로운 주택의 분양, 준공, 입주가 마무리되는 단계
4. 재개발 재건축의 차이
재개발 재건축의 차이는 위에서 언급된 것처럼 개념, 시행주체, 지정요건 등에서 차이가 있었습니다. 그리고 그 외에도 아래와 같은 차이가 있는데요,
▶ 공공성
재개발과 재건축 모두 기존의 건축물을 철거하고 새로 짓는 것은 비슷합니다.
하지만 재개발은 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면, 재건축은 기존의 건물 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이라는 차이가 있습니다.
특히 재개발은 세입자나 저소득 조합원을 위한 임대주택이 있기 때문에 공익사업의 성격을 띠며, 재건축은 세입자에 대한 대책이 별도로 없기 때문에 수익사업으로 분류된다고 합니다.
▶ 안전진단 유무
재개발/재건축의 <기본계획 수립> 단계 이후 재개발은 <정비계획 수립> 단계로 넘어가지만, 재건축은 안전진단을 통과해야 정비계획 수립 단계로 진행할 수 있는데요, 많은 노후 아파트들이 안전진단이 통과가 안되어 재건축이 안 되는 경우가 많다고 하네요(아직 더 살 수 있는 아파트라고 판단)
재개발 재건축의 차이를 정리하다 보니 처음에 말씀드린 것처럼 주택이 재개발이 아파트가 재건축이라고 생각했던 게 완전 틀린 상식은 아니라는 생각이 드네요^^; 보통 오래된 단독주택 지역의 경우 주택건물 뿐만 아니라 주변의 인프라(상하수도 등)도 아파트 형태에 맞는 구조로 정비가 필요하기 때문에 주택 지역이 재개발 대상이 될 가능성이 큰 것 같네요.
오늘은 재개발 재건축의 차이에 대해 알아봤습니다. 도움이 되셨다면 좋겠네요~^^